Как можно распорядится жильем: что такое дарственная на квартиру и на кого можно ее оформить?

Как можно распорядится квартирой, если есть дарственная на жилье?

Передать недвижимость в дар можно кому угодно. Но почему же, чаще всего, это делают в отношении родственников? Дело в том, что налоговый кодекс определяет имущество, полученное в дар как прибыль. Ведь сделка безвозмездная. А любая прибыль облагается тринадцатипроцентным налогом.

А вот если даритель и одаряемый – это члены одной семьи, то налог не взымается, ведь передача имущества по договору дарения внутри семьи не считается прибылью.

Справка! Близкими родственниками считаются только члены семьи, а дальняя родня будет платить налог на общих правилах.

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Итак, кто имеет право на квартиру по дарственной? Одаряемому переходит право собственности на квартиру в полном объёме. Это означает, что именно это лицо имеет право распоряжаться недвижимым имуществом в соответствии со своими потребностями. Оно может продать квартиру, жить в ней, сдать в аренду или даже передарить.

Дарение – односторонняя сделка. Никаких встречных обязанностей у одаряемого быть не может.

Что дает дарственная на квартиру? Многие люди ошибочно полагают, что после исполнения данного вида договоров за ними остаются какие-то права на подаренную квартиру. Это не так. Закон предусматривает, что одаряемый получает всю совокупность правомочий в отношении дара. Он владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению.

Митрофанова Светлана

Если собственник желает получить деньги за свою собственность, то ему следует заключить договор купли-продажи.

Дарение квартиры с правом проживания невозможно. Договор с подобным условием будет признан недействительным с момента заключения.

Вместе с недвижимостью переходят и все её обременения. Например, если третье лицо имеет право пожизненного проживания в жилом помещении, то оно будет его иметь и в случае передачи собственности по дарственной.

Если жильё находится в ипотеке, то распоряжение им возможно только после получения согласия банка. Дарственная, оформленная без получения одобрения залогодержателя, будет недействительна, так как действительный собственник ограничен в правах договором ипотеки.

Получение подарков, в том числе квартиры, рассматривается налоговым законодательством как доход гражданина. С него следует уплатить налог по ставке 13% в соответствии с положениями главы 23 НК РФ.

В качестве налоговой базы рассматривается кадастровая стоимость имущества.

Абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает одаряемых от обязанности пополнить бюджет в случае, если они получили квартиру от близкого родственника (родителей, детей, бабушки или деда и пр.).

Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то владелец может использовать дарение как прикрытие договора купли-продажи. При этом у него не возникнет налоговых обязательств.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Фото 1

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Если договор дарения составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сделки сами подают документы на регистрацию. С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию дарения можно только в МФЦ. Затем сотрудник МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указала через МФЦ.

  1. Дарителю(ям) и одаряемому(ым) нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Если одаряемому до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если одаряемому от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Сейчас позиция Росреестра такова, что госпошлину оплачивают одаряемые. На практике же без разницы кто платит госпошлину, это все по договоренности. Просто в чеках об оплате будут указаны одаряемые.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы в оригиналах:

    • Паспорта дарителей и одаряемых;

      Если одаряемому с 14 до 18 лет, его паспорт и паспорт одного из родителей. Если одаряемому до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.

    • Договора дарения;

      Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр остаётся в МФЦ. Например, если дарителей два и один одаряемый, то необходимо 4 экземпляра.

      Договора подписываются обеими сторонами. Если договора в простой форме, то подписать их можно заранее или перед сотрудником МФЦ, нет никакой разницы. Если же он в нотариальной форме, то он подписывается перед нотариусом.

      Если одаряемому до 14 лет, договора за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если одаряемому с 14 до 18 лет, вместе с ним договора подписывает один из родителей (опекун, попечитель).

    • Заверенное у нотариуса согласие супруга(и) дарителя;

      Данное согласие требуется, только если дарится квартира, которая покупалась в браке, но оформлена только на одного из супругов. Ведь квартира, купленная в браке, считается совместной собственность ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них (п.2 ст.34 СК РФ). Согласие оформляется только у нотариуса (п.3 ст. 35 СК РФ) и стоит 1-2 т.р. Дополнительно потребуется свидетельство о заключении брака.

    • Если дарители хотят остаться проживать (быть прописанными) в квартире после сделки дарения, то дополнительно потребуется выписка из домовой книги. Эту выписку еще называют справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Она требуется, чтобы доказать, что дарители действительно проживают/прописаны в этой квартире. Как и где получить эту выписку — инструкция. Про проживание также следует прописать отдельный пункт в договоре дарения;
    • Если за одного из участников сделки действуют доверенное лицо – нотариально заверенную доверенность (оригинал и копию). Однако, дарители не могут оформить на самих одаряемых доверенность на подписание за него договора дарения, и наоборот. Потому что даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст 182 ГК РФ). Они имеют право оформить друг на друга доверенность только на подачу договора на регистрацию и на его получение, но не на подписание.

    Выше я перечислила основной список документов, но в каждом конкретном случае может потребоваться дополнительные. Узнать полный список можно в справочном окне у консультанта МФЦ/Рег.палаты. Подробно опишите вашу ситуацию и консультант подскажет какие документы и справки нужно собрать в вашем конкретном случае. Также можно бесплатно проконсультироваться у юрист-консультанта нашего сайта. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

  2. На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое дарителям и одаряемым необходимо проверить и подписать.
  3. После подписания заявлений сотрудник МФЦ заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст расписку о получении этих документов для регистрации и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Далее только остается ждать регистрации сделки. Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Из-за загруженности Росреестра иногда бывают задержки. Чтобы уточнить дату завершения, можно позвонить по телефону который обычно есть в расписке.

  4. В назначенный день дарители и одаряемые должны забрать в МФЦ свои копии договора с отметкой о гос.регистрации. Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Одаряемым также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В этой выписке указано, что теперь они являются собственниками квартиры. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Налог при дарении квартиры — сумма, кто платит, порядок оплаты, когда можно не платить.После дарения новый собственник может спокойно прописаться в квартире.

Если договор дарения удостоверялся у нотариуса (в нотариальной форме), то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать договор на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки.

Как можно распорядится жильем: что такое дарственная на квартиру и на кого можно ее оформить?

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. Госпошлину оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, одарямые станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру и на каких основанияхБез разрешения (самовольно) объединили туалет с ванной в квартире? Это нужно согласовать и узаконить.

Чтобы правильно оформить данную сделку, придется собрать определенный набор документов. Выглядит он следующим образом:

  • Паспорта обеих сторон.
  • Полная техническая документация на квартиру.
  • Справка из БТИ. Данный документ приобретается, чтобы установить стоимость жилища и знать, от чего отсчитывать налог.
  • Справка, которая докажет, что даритель действительно имеет право на владение квартирой. Ее нужно взять в реестре недвижимости.
  • Если квартира находится в общей собственности, нужно разрешение на сделку от других собственников. Данное разрешение заверяется у нотариуса в обязательном порядке.
  • Выписка из паспортного стола о количестве людей, которые прописаны на жилплощади.
  • Квитанция, которая подтвердит, что вы оплатили государственную пошлину на внесение изменения в реестр недвижимости.
  • Сам договор дарения в трех экземплярах.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Если вместо одной из сторон выступает ее официальный представитель, ему нужна доверенность, которая также заверяется у нотариуса.

Дарение квартиры близкому родственнику – налоги

На кого можно оформить дарственную на квартиру? Закон не указывает кому можно подарить квартиру, поэтому владелец не ограничен в правомочиях по распоряжению своей собственностью. Квартира может быть подарена одному из родственников, другу, организации и так далее.

Супруг может подарить квартиру другому супругу. Такая сделка будет иметь значение, если в будущем речь зайдёт о разводе. Подаренное имущество не входит в категорию общей собственности.

Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то до момента обретения им полной дееспособности распоряжаться имуществом будут его родители или законные опекуны.

Действовать они могут исключительно в интересах ребёнка. Если родители будут продавать квартиру, то орган опеки и попечительства может оспорить совершение такой сделки.

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл.

23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.

Дарение между родственниками – это самый лучший вариант, поскольку не придется оплачивать налог на прибыль. Но это правило распространяется только на близких родственников. То есть, если подарить квартиру, например, тете, налог оплачивать придется.

Но есть один способ обойти это правило. Только для этого придется заключить две дарственные. Например, вы хотите подарить недвижимость своей тете. Заключается сначала сделка, по которой имущество передается в руки мамы, которая является близким родственником. А потом мама передаривает квартиру тете, которая приходится ей сестрой, что также входит в категорию близких родственников. Таким образом, произошли две разные сделки дарения и ни за одну не нужно платить налог.

Фото 2

Дарственная между супругами – это отдельная тема. Для начала, стоит упомянуть, что квартира, приобретенная в браке, считается совместной. Поэтому, чтобы ее подарить кому-то, нужно согласие второго супруга.

Но если вы сами получили имущество по дарственной, это не обязательно. Все, что получено в результате безвозмездных сделок, считается личным имуществом, и вы можете свободно и самостоятельно им распоряжаться.

Однако если второй супруг вложит много сил и средств в развитие жилья, он сможет доказать, что квартира стала совместной.

Внимание! Между супругами часто проводится дарение квартиры. Но еще чаще это происходит уже при разводе, когда бывшие супруги решили поделить все мирно.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Фото 3

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Несовершеннолетнему ребенку

Если вы собираетесь подарить квартиру ребенку, который не достиг совершеннолетия, помните о том, что он еще не может самостоятельно подписывать договор. За него это придется сделать его опекунам или родителям. Так что сделка пройдет только при условии, что они ничего не будут иметь против.

Конечно, проще всего подарить квартиру своему ребенку. Ведь вы же и являетесь его законным представителем. Но с чужими детьми могут возникнуть проблемы, тем более, если квартира с обременением.

ВАЖНО! Сам несовершеннолетний ребенок, ни при каких условиях не может стать дарителем, даже если на это дадут добро его представители.

Передача доли жилого помещения

Дарить не обязательно всю квартиру целиком. Но тут следует понимать, что недвижимость относится к неделимым вещам.

А значит, нельзя так просто взять и подарить определенную часть квартиры. Но можно подарить ее долю. Точнее сказать, долю в праве владения жильем.

Вы не можете подарить конкретные квадратные метры, но можете передать кому-то половину или даже треть своих прав на владение жильем. Если составить специальное соглашение с другими жильцами, то можно даже выделить отдельную комнату.

Внимание! Если подаренная квартира находится в долевой собственности, вы можете распоряжаться своей долей как захотите, не спрашивая разрешения у собственников остальных долей.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Фото 4

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения.

Налоги

Как уже говорилось ранее, нужно пожертвовать в пользу государства налог на прибыль, от которого освобождены только близкие родственники. Его размер составляет тринадцать процентов от стоимости недвижимости. Но имеется в виду оценочная стоимость, то есть кадастровая. Кадастровая стоимость – это значит то, сколько квартира стоит в соответствии со справкой из БТИ. Как правило, это цена ниже рыночной.

Но 13% — это налог для резидентов Российской Федерации. Для всех остальных налог гораздо больше – 30%. Так что, дарить квартиру иностранцу может быть очень невыгодно.

Справка! Гражданин РФ и резидент РФ – это не одно и то же. Можно иметь российское гражданство и на постоянной основе проживать за границей. Тогда вы не являетесь резидентом. Точно так же резидентом может являться гражданин другой страны, который имеет вид на жительство и живет в России.

Образец: Договор дарения

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Обратные действия

Иногда возникает ситуация, когда дарение нужно запустить в обратную сторону. Но нужно сказать, что это не так уж и легко сделать. Хотя есть несколько способов, как это осуществить:

    Фото 6

  1. Дарственную можно отменить. Для этого нужно прийти в Росреестр тогда, когда процедура регистрации еще не завершена, написать специальное заявление и оформление договора остановят.
  2. Если договор уже вступил в силу, но обе стороны согласны на то, чтобы вернуть квартиру обратно, нужно написать соглашение о расторжении дарственной.
  3. Еще один вариант – это составить новую дарственную, где одаряемый и даритель меняются местами.
  4. Если оппонент не хочет идти на расторжение договора, но с его стороны наблюдаются явные нарушения ваших гражданских прав, придется обращаться в суд, чтобы оспорить дарственную.

Особенности и нюансы

Существует множество причин, по которым люди часто оформляют куплю-продажу квартиры через дарственную. Во многих случаях это действительно выгодно. Например, продавцу не придется уплачивать налог. А одаряемый, если он женат, получит квартиру в свою личную собственность. Но это связано с большим риском. Ведь велика вероятность наткнуться на мошенника.

Фото 5

Риск со стороны продавца состоит в том, что в дарственной нельзя указать сумму, которую одаряемый должен передать дарителю. Покупатель же рискует потому, что дарственную легче оспорить, чем договор купли-продажи. То есть существует шанс остаться и без денег, и без квартиры.

На нашем сайте вы можете более подробно узнать о том, какие подводные камни и риски встречаются при покупке квартиры по договору дарения.