Как продать долю земельного участка без проблем?

Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения и их основные цели

  • любого сельского производства;
  • строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
  • выпаса скота;
  • здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
  • сенокоса;
  • Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
  • садоводства.
  1. Для ведения садоводства. Как правило, для такой цели земли используют различные садоводческие объединения и физические лица, которые занимаются введением личного хозяйства. Они расположены на территории коттеджных посёлков и сёл. Данные участки имеют как преимущества, так и недостатки. К преимуществам относится развитая инфраструктура. Главный недостаток заключается в ограничениях по различным габаритам строительных объектов. Также существуют нормы, которые регламентируют размер участков.
  2. Для ведения животноводства. Владельцами данных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Их используют для ведения животноводства. Кроме этого, их можно применять для выпаса скота, а также сенокошения.
  3. Для огородничества.Собственниками данных участков являются граждане РФ. Они применяются для выращивания:
    • ягодных культур;
    • картофеля;
    • овощных культур;
    • других культур.
  4. Для перевода земель с/х назначения в другую категорию. На сегодняшний день все участки относятся к определённой категории. Однако часто возникает потребность в изменении категории:
    • проведение коммуникаций;
    • проведение магистралей;
    • возведение промышленного объекта;
    • расширение границ.
    • строительство жилищного объекта;
    • проведение дорог и т. д.
  5. Для строительства дачного хозяйства. Данными участками, как правило, владеют физические лица. Они используются для отдыха. Каждый владелец имеет право на строительство дачи. При необходимости можно прописаться на даче. При строительстве здания не нужно руководствоваться ограничениями по габаритам, а также особым назначениям.
  6. Для строительства усадьбы. Качественные земли сельхоз назначения можно использовать для возведения усадьбы. Сегодня такие участки в дефиците. Для того чтобы на участке можно было возводить строительные объекты нужно поменять вид разрешительного применения. Также можно поменять категорию.
  • любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
  • все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
  • любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Земли водного фонда

Это обширная категория. В её состав входят такие земли:

  • на которых располагаются всевозможные объекты водохозяйственных предприятий;
  • которые используются водными и водоохранными организациями;
  • на которых располагаются различные водные объекты;
  • на которых располагаются полосы отвода.

Примеры:

  • различные береговые полосы;
  • моря;
  • острова;
  • специальные сооружения;
  • специальные защитные полосы, которые расположены вдоль берега.

Земли лесного фонда

К данной категории можно отнести такие участки:

  • не покрытые лесом;
  • покрытые лесом;
  • нелесные.

Они предназначены для ведения лесного хозяйства. Владельцами могут быть физические лица, государство или различные организации. Примеры:

  • болота;
  • гари;
  • прогалины;
  • просеки;
  • лесные массивы;
  • дороги и т. д.

Вся необходимая информация о земле указана в земельном кадастре.

Земли населённых пунктов

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся в черте маленьких и больших городов, посёлков, а также сел. Они, как правило, применяются для возведения различных зданий, которые развивают инфраструктуру населённых пунктов:

  • производственные здания;
  • строительные объекты особого назначения;
  • рекреационные;
  • жилые здания;
  • транспортная инфраструктура.

Каждый населённый пункт разбит на несколько зон. Каждая зона предполагает строительство определённых зданий. Все зоны регламентируются специальными нормами и правилами. На территории каждой зоны установлен определённы регламент. Собственником данных земельных участков может быть как физические и юридические лица, так и государство.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Это особая категория земель. Они охраняются законом, потому что представляют большую ценность для общества и государства. Кроме этого, они имеют несколько назначений:

  • культурное;
  • научное;
  • историческое;
  • оздоровительное;
  • эстетическое;
  • оздоровительное и другое.

Они не могут использоваться для сельскохозяйственных целей. Примеры территорий и объектов:

  • различные заповедники;
  • парки-памятники;
  • различные угодья;
  • парки;
  • заповедники;
  • ботанические сады.

Владельцами данной земли могут быть государство, всевозможные организации и компании, а также обычные люди. Она может быть как в коммунальной, так и частной собственности.

Земли промышленности

Существуют категории земель, которые предназначены для возведения всевозможных объектов промышленности. Кроме этого, они могут применяться для таких сфер:

  • энергетика;
  • государственная оборона;
  • транспортная инфраструктура;
  • связь.

Земли сельскохозяйственного назначения

Данная категория включает в себя земельные участки, которые находятся на территории небольших городов, сел и посёлков. Они применяются для сельского хозяйства. Также их можно использовать для таких целей:

  • любого сельского производства;
  • строительства дорог, расположенных внутри хозяйства:
  • выпаса скота;
  • здания, которые будут применяться для хранения какой-либо продукции;
  • сенокоса;
  • Строительные объекты, которые будут применяться для производства продукции;
  • садоводства.

Иногда земли могут предоставляться различным организациям для возведения каких-либо промышленных объектов. Законодательство гарантирует защиту:

Критерии оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости участка сельхозназначения оценивают следующие характеристики объекта недвижимости:

  • Климат региона. Этот показатель определяет направление сельскохозяйственной деятельности и оценивается в зависимости от выбора культур для выращивания.
  • Масштабы сельскохозяйственного предприятия. Покупателями земель могут быть крупные производственные организации полного цикла, фермерские хозяйства и личные подсобные хозяйства.
  • Характеристики земель. К важнейшим из них относятся структура и уровень урожайности почвы, особенности рельефа участка, наличие улучшений (мелиорации).
  • Близость к другим земельным участкам и объектам инфраструктуры компании-покупателя.
  • Уровень развития региона. Основные показатели – масштабы безработицы и степень развитости инфраструктуры.
  • Существующая экономическая ситуация. Определяет среднерыночную стоимость объекта недвижимости и зависит от объема спроса и предложения на земельные участки с аналогичными характеристиками.

Необходимые документы

Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:

  • паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
  • земельный кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
  • отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
  • договор продажи земли, оформленный надлежащим образом;
  • платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
  • протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.

Определите стоимость участка

Подумайте, за сколько можно продать земельный участок. Если можете выделить дополнительные 1–2 недели и 2000–3000 ₽, лучше обратиться в оценщику. Он рассчитает актуальную рыночную стоимость земли.

Если не можете ждать, рассчитайте подходящую цену самостоятельно. Изучите рынок, найдите аналогичные предложения, например, участки в том же районе на 1–2 сотки меньше или больше, с совпадающими характеристиками. Выявите среднюю стоимость участка — за такие деньги можно продавать надел.

Особенности разрешения на использование

Данное понятие было введено, для того чтобы собственники рационально пользовались участками. Каждое разрешение на использование подразумевает ряд правил и норм, которые регламентируются законодательством.

Государственные органы контролируют процесс выдачи данных разрешений.

  1. Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Для того чтобы получить необходимое разрешение на применение нужно обратиться в местную администрацию, в которой зарегистрирован участок. Согласно действующему законодательству граждане РФ могут получить разрешение без предоставления участков.
  2. Для подачи заявления необходимо иметь на руках необходимый пакет документов.
  3. Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства. Граждане, которые имеют в собственности участок, который используется для ведения крестьянского хозяйства могут получить разрешение на использование в соответствующих административных органах. Для получения разрешения необходимо подать соответствующие заявление и такие документы:
    • заключение экспертизы;
    • копию паспорта;
    • набор, документов, которые подтверждают право собственности;
    • кадастровую выписку.
  4. Для ведения личного подсобного хозяйства. Все владельцы участков, которые применяются для ведения личного хозяйства могут подать заявление в административные органы для получения соответствующего разрешения на использование. Получение разрешение осуществляется стандартным способом.
  5. Для ведения дачного строительства. Если вы владеете участком, на котором расположена дача, то вы можете получить необходимое разрешение на использование. Для этого необходимо посетить местную администрацию и Управление архитектуры. Сотрудники данных ведомств должны предоставить вам правила застройки. После этого нужно предоставить пакет документов.

Особенность продажи

Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

  1. Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
  2. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
  3. Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
  4. Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.

Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.

Оформление сделки купли-продажи земельного пая

Пошаговый алгоритм действий при оформлении купли-продажи будет следующим:

  1. Осмотр участка.
  2. Информирование покупателя о целевом назначении надела.
  3. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременений, а также подготовка протокола собрания дольщиков.
  4. Подготовка договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем.
  6. Получение указанной суммы продажи.
  7. Обращение в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности.

Рассмотрим некоторые нюансы алгоритма подробнее.

Порядок продажи доли зу

По закону ЗУ могут иметь различное назначение. При этом продажа участков с/х назначения и участков земли, не относящихся к производству сельскохозяйственной продукции, осуществляется по различным правилам.

Порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок . Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке, установленном ЗК РФ:

  1. религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
  2. гражданам — для сенокошения и выпаса скота.

Порядок продажи с/х земель

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

  • Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
  • Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
  • Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
  • Заключение договорных отношений.
  • Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

Обратите внимание, что надел продаётся в соответствии с определенными условиями, которые должны быть оговорены в договоре купли-продажи. К ним относятся:

  • Цель недвижимого объекта;
  • Плодородность почвы;
  • Возможность изменения разрешенного пользования;
  • Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Главное, на что необходимо обратить внимание, — это на собственника продаваемого недвижимого объекта и уведомление. Рассмотрим все аспекты, связанные с собственниками земельного надела.

Преимущества продажи земли «мираторгу»

Если вы хотите продать землю сельхозназначения, то специалисты компании «Мираторг» ждут ваших заявок по телефонам горячей линии. Заключая сделку купли-продажи с нами, вы оцените преимущества взаимовыгодного партнерства:

  • Надежность. Компания «Мираторг» существует с 1995 года. За долгие годы работы мы продемонстрировали высокие темпы динамики развития и зарекомендовали себя как надежный партнер с положительной деловой репутацией.
  • Гарантия своевременной оплаты. Доверяя нам, вы можете быть уверены в своевременном перечислении оплаты в полном размере и соблюдении всех договорных обязательств. Наши партнеры получают 100% гарантию выплат.
  • Открытость и доступность информации. Сообщаем покупателям подробную информацию об этапах процедуры покупки земель, деталях оформления договора, способах перечисления оплаты. Работа без посредников. Приобретаем земли у собственников и вводим участки в оборот после проведения комплекса культуртехнических мероприятий.

>Простым языком о том, кто и как может купить или продать землю сельхозназначения

Процесс продажи земли

Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:

  1. Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
  2. Поиск покупателя участка.
  3. Сбор требуемой для продажи земли документации.
  4. Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
  5. Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
  6. Регистрация прав собственника.

Самостоятельно

Продать участок земли в собственности можно самостоятельно, без привлечения агентств, риэлторов и других специалистов. Это несложно и экономит деньги, потому что если продавать землю через агентство, ему придется заплатить. Зато вам придется самостоятельно разбираться с юридическими нюансами процедуры и тратить время на:

🔹 оформление документов;

🔹 размещение объявлений в интернете, поиск покупателей по другим каналам;

🔹 общение с потенциальными покупателями, показ участка в удобное для них время;

🔹 оформление, подписание договора купли-продажи и его регистрацию в Росреестре.

Дальше мы расскажем, как продать земельный участок быстро самостоятельно. Следуя инструкции, вы легко найдете покупателя.

Собственник земли — государство

Продажа надела, находящегося в собственности у физического лица довольно простая процедура.

Достаточно собрать правоустанавливающую документацию, уведомить муниципалитет и заключить договор купли-продажи.

Однако если ЗУ находится во владении у органов местного самоуправления, продажа производится следующим образом:

  • Подача покупателем необходимого ходатайства в представительство по выдаче земли сельхоз назначения, в котором при приобретении земли указывается цель покупки и технические характеристики земли.
  • Далее необходимо ожидать ответа от государственных структур. Решение будет вынесено в виде постановления, если оно носит отрицательный характер (запрет на продажу), то в обязательном порядке указываются причины. Вынесенное постановление подлежит обжалованию в судебных инстанциях.
  • Проверка земельного надела всеми службами, санитарными, пожарными, охранно-природными, проверка правоустанавливающей документации на данный вид недвижимости. Каждая проверка должна быть задокументирована и иметь печать, подпись руководителя.
  • Регистрация прав на недвижимый объект.
  • Оформление договора купли-продажи надела между физ. лицом (покупателем) и муниципалитетом.
  • Проведение процедуры межевания, подготовка полного пакета документации на недвижимость, регистрация прав собственника.

Стоимость устанавливается органами МСУ исходя из муниципальных правовых актов, которые соответственно рознятся в каждом регионе. Преимущественно цена определяется исходя из плодородности, местоположения и площади земли.

Уведомление о продаже

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

  • Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
  • Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
  • Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
  • Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Через агентство

Продать землю через агентство — значит потерять немного в стоимости. Придется заложить в цену на надел комиссию риэлтора. Зато вы получите гарантии финансовой безопасности — специалист проверит документы, защитит от мошенников, сопроводит до переоформления права собственности. А еще сильно сэкономит время — сам будет заниматься:

🔍 размещением объявлений на разных площадках, использованием других каналов привлечения покупателей;

🔍 общением с потенциальными покупателями, показом надела заинтересованным лицам;

🔍 подготовкой документов, в том числе кадастрового паспорта и выписки из ЕГРН;

🔍 составлением договора купли-продажи, его регистрацией в Росреестре;

🔍 проверкой документов, которые предоставляет покупатель, например, паспорта;

🔍 составлением оптимальной схемы передачи денежных средств по сделке.

Найти, кто занимается продажей земельных участков, просто: обратитесь к нам или попросите знакомых порекомендовать хороших специалистов.