Согласие детей на продажу квартиры

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Родители могут продать квартиру, в которой имеется доля их несовершеннолетнего сына или дочери. Однако потребуется одобрение со стороны местного органа опеки. Если они дадут согласие – сделка состоится, а если откажут – возникнут трудности.

Основное условие в таких сделках – предоставление ребенку доли в новой квартире. Например, родители продают старую жилплощадь и покупают новую квартиру. Придется выделить долю ребенку, причем она не должна быть меньше текущей (в случае с квадратурой – меньше по площади, чем старая).

Причины для продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:

  1. Улучшение жилищных условий семьи – родители накопили достаточную сумму, взяли ипотеку, оформили материнский капитал.
  2. Размен квартиры вследствие развода матери и отца.
  3. Острая необходимость в лечении супруга или ребенка.
  4. Переезд из неблагополучного, криминогенного, неразвитого или экологически опасного региона.
  5. Строительство нового дома по ДДУ.
  6. Смена места жительства в связи с заграничной работой или учёбой.

Итак, независимо от причин, родители обязаны предоставить ребенку долю в альтернативной жилплощади. Второй вариант – открыть счет в банке и положить туда сумму за проданную долю ребенка. Параллельно нужно согласовать действия с опекунским советом.

Юридические сделки – прерогатива совершеннолетних дееспособных лиц. Дети, в силу недостижения 18 лет, ограничены в своих действиях. Важное значение играет возраст ребенка – исходя из этого у детей появляются права и обязанности:

  • малолетство (от 6 до 14 лет) – ограничены в распоряжении имуществом, особенно с недвижимостью. Интересы малолетнего ребенка представляют его родители, опекуны или представитель органа опеки (ст. 28 ГК РФ);
  • подростковый (от 14 до 17 лет включительно) – имеют больший круг полномочий, в частности правом подписи на юридических документах. Однако все еще действуют с согласия законных представителей – матери и отца (ст. 26 ГК РФ). Уже с 14 лет ребенка могут спросить, согласен ли он на продажу квартиры? Ответ играет пусть и не решающее, но важное значение для опекунского совета;
  • совершеннолетние (от 18 лет и старше) – никаких ограничений по сделкам не предусмотрено (исключение – ограниченная дееспособность или недееспособность в силу психических отклонений).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Закон выделяет еще одну категорию несовершеннолетних – эмансипированные граждане. Они могут распоряжаться долей в квартире без согласия родителей. Основания для статуса «эмансипированный» – работа по трудовому договору, а также открытие ИП или юридического лица (ст. 27 ГК РФ). Признание осуществляется в судебном порядке.

Дееспособность приобретают и супруги, если они вступили в брак с 16 до 18 лет (например, из-за беременности девушки). Им разрешается совершать сделки с недвижимостью даже без согласия родителей.

Положительные факторы Отрицательные факторы
Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной) Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке»)
Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др. Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи
Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов
Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности)
Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми

Основания для отказа могут быть и другими. Представитель ООП изучает условия семьи, сверяет документы, запрашивает нужные справки и выписки – на их основе выдается разрешение (согласие) на продажу квартиры.

Родители должны подать заявление и приложить документы по сделкам. Срок выдачи предварительного разрешения от ООП – 14 рабочих дней, не считая праздников и выходных (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Иногда супругов (-а) приглашают на заседание комиссии, где придется ответить на вопросы и внести ясность.

Согласие детей на продажу квартиры

Затевая продажу жилья, супруги должны прийти к общему решению. Если мать обратиться в ООП, а отец будет против – разрешение не выдадут. Развод и раздельное проживание роли не играют – согласие отца получить все же придется, пусть и через суд.

Если второй супруг признан умершим или пропавшим без вести – нужно приложить копию судебного решения. Аналогично и в случае с лишением родительских прав в отношение ребенка-собственника. Если отец умер – понадобится свидетельство о смерти из ЗАГС.

Пример:

Федотова собиралась продать 2-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную – для себя, матери и сына. Отец ребенка с ними не проживал. Ранее он был лишен судом родительских прав за пьянство и систематические побои ребенка. Согласия на продажу квартиры он не давал. Федотова обратилась за консультацией в орган опеки. Представитель ООП разъяснила, что раз отец лишен родительских прав, требовать от него согласия не нужно. Достаточно написать заявления и приложить копию судебного постановления. Таким образом, Федотовой не пришлось получать согласие бывшего мужа.

Переходим к рассмотрению порядка продажи квартиры, если ребенок выступает одним из совладельцев. Очень многие путаются в этапах, не знают куда и когда обращаться, что прикладывать и где запрашивать документы? Наш обзор поможет сориентироваться в ситуации.

Отчуждение квартиры в случае с долями несовершеннолетних происходит по следующему алгоритму:

  1. Обсуждение будущей сделки с супругом и ребенком.
  2. Поиск новой жилплощади – если планируется выделить долю детям в альтернативной квартире. Если с привлечением ипотеки – заключить кредитный договор. Также допустимо заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом нового жилья (альтернатива – обязательство о выделении доли ребенку).
  3. Сбор документов для обращения в местный орган опеки.
  4. Подача заявления и документов в ООП по месту жительства.
  5. Ожидание предварительного разрешения, получение копии решения опекунского совета.
  6. Визит к нотариусу, заключение договоров купли-продажи (ДКП) – одновременно при продаже и при покупке квартиры, акта приема-передачи, составление расписок о получении задатка.
  7. Снятие с регистрационного учёта (выписка из квартиры) – родителей и детей.
  8. Регистрация права собственности через «Мои документы» (МФЦ) или напрямую в ФКП «Росреестра» – с 1 февраля 2019 года все действия поручены нотариусам.
  9. Получение денег от покупателя, окончательный расчет с продавцом.
  10. Отчет перед районным ООП о завершении сделки, предъявление документов и свидетельств о выделении детских долей.

Иногда выделение доли заменяется денежной компенсацией. Ее нужно перечислить на личный счёт ребенка. Сразу пользоваться деньгами он не сможет, но как только достигнет 18-летнего возраста, получит право распорядиться средствами на счете.

Родителям ребенка предстоит обратиться в ООП – за разрешением, и к нотариусу – за удостоверением договоров купли-продажи.

Перечень документов для органа опеки можно найти на сайте государственного органа. Кроме того, супруги могут обратиться лично и получить консультацию представителя ООП.

Согласие детей на продажу квартиры

Какие документы нужны для разрешения на продажу квартиры:

  • копии паспортов родителей;
  • копия свидетельства о рождении на ребенка до 14 лет (паспорт – с 14 лет и старше);
  • заявления по образцу (выдадут в органе опеки);
  • предварительный ДКП или обязательство о выделении детских долей в новой квартире;
  • свидетельство о браке или о разводе – выдаются в ЗАГС;
  • правовые документы на продаваемую квартиру – свидетельство или новая выписка из ЕГРН (выдается с 2017 года);
  • техпаспорт старого образца или выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
  • выписка из домовой книги – о количестве проживающих в старой и новой квартире;
  • выписка из ЕИРЦ – показывает отсутствие долгов по ЖКУ;
  • иные документы – по обстоятельствам.

Схожие документы разрешение от ООП нужно предоставить и нотариусу. На их основе стороны могут заключить договор купли-продажи квартиры. Часть документов уйдет на регистрацию в ФКП «Росреестра»

Стоимость, расходы

Обращение в орган опеки не требует оплаты госпошлины. Согласие выдается бесплатно, при соответствии всех документов вашей ситуации.

Услуги нотариуса – платные. Заверка ДКП обойдется в 0,5% от суммы договора, т.е. в цену продаваемой квартиры. Размер госпошлины не может быть ниже 300 рублей, но и не превысит 20 000 рублей (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Кто должен оплачивать госпошлину? Вопрос решается между продавцом и покупателем – по договоренности. Согласно практике, расходы несет продавец, т.е. родители (опекуны) несовершеннолетнего собственника. Нотариальная сделка выгодна прежде всего им, поскольку решается судьба имущества ребенка.

Налог с продажи

Заключение сделок с недвижимостью – это основание для уплаты 13% подходного налога. Исключением не являются и дети, однако здесь есть свои нюансы:

  • жилье в собственности более 3 лет – НДФЛ не уплачивается (примечание: для квартир, полученных в ходе приватизации, при дарении или наследстве);
  • свыше 5 лет – освобождение от налога (примечание: по договору купли-продажи).

Согласно ст. 220 НК РФ, супруги и дети вправе получить налоговый вычет за доли в квартире. Подробнее об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Иногда требуется продать долю ребенка, а остальные доли в квартире сохранить за взрослыми. Такой вариант гораздо сложнее – придется учесть интересы несовершеннолетнего и обозначить его долю в альтернативной жилплощади. Приоритетное право в покупке имеют текущие совладельцы квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если ими выступают супруги, они могут написать отказ и начинать поиск покупателя на стороне. Контроль за сделкой также осуществляет орган опеки и попечительства.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если ООП дает согласие на сделку, родители или опекуны ищут желающих приобрести долю в квартире и отчуждают ее в пользу покупателя. Вместе с тем придется выделить долю ребенка или положить на его счет денежную сумму от сделки (п. 3 ст. 60 СК РФ).

Бывает, что орган опеки отказывает в продаже доли. Иногда отказ носит не совсем справедливый характер. Например, когда просят выделить ребенку несоразмерную долю, перевести на счет в банке больше, чем требуется, принести ненужные справки и т.д.

Если решение ООП нарушает ваши интересы, можно подать иск о признании отказа органа опеки недействительным. Здесь важно убедить суд в несправедливом решении государственного органа. Известны случаи, когда истцам это удавалось. Тогда суд обяжет пересмотреть вынесенное решение, т.е. выдать разрешение на сделку с долей ребенка.

2.1. Нужно мне согласие отца ребёнка на продажу квартиры, если мы находимся в разводе. Если он не собственник не нужно а согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего нужно.

Вам помог ответ?ДаНет

3.1. Вам все-равно заверять у нотариуса, идите к нему, он заодно и составит.

Вам помог ответ?ДаНет

4.1. Нет.От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Если ребенок не собственник, согласия не нужно. Если собственник, нужно согласие органов опеки на продажу доли/квартиры.

Вам помог ответ?ДаНет

2.1. Да, такое согласие необходимо…

Вам помог ответ?ДаНет

7.1. Чего именно касается Ваш вопрос? Алиментов, продажи доли в квартире или погашения задолженности по алиментам путём продажи доли?

Вам помог ответ?ДаНет

7.2. Обратитесь с документами в любую адвокатскую контору СПб и ЛО и поставьте конкретно ваш вопрос. Не понятно что вы хотите узнать и о чем точно.

Вам помог ответ?ДаНет

9.1. Обратиться в органы опеки и попечительства, предоставить ДКП.

Вам помог ответ?ДаНет

10.1. Что именно хотели узнать?
Такие договора оформляются у нотариуса (с 2016 года).

Вам помог ответ?ДаНет

О чем говорит закон?

Права несовершеннолетних детей в квартире при ее продаже

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.

Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:

  • Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
  • Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
  • Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
  • Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
  • Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
  • Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.

Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

3. Как провести процесс выделения долей детям при продаже квартиры?

3.1. Если не вложены средства материнского капитала, nj лучше доли детям перед продажей квартиры не выделять, так как понадобится получение согласия органов опеки и попечительства на основании статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В противном случае нужно обратиться с нотариусу.

Вам помог ответ?ДаНет

4. Будут ли платить пособия. После продажи доли в квартире ребенку.

4.1. Сумма дохода от продажи доли ребенка будет учитываться в совокупном доходе семьи. Поэтому в начислении пособий могут отказать.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Чтобы продать долю в квартире принадлежащую ребенку для этого нужно Согласие органа опеки и попечительства. Удачи вам и всего наилучшего.

Вам помог ответ?ДаНет

4.3. Выплата пособия и продажа доли ребенка в квартире никак между собой не связаны. Конечно будут платить в обязательном порядке.

Вам помог ответ?ДаНет

Материнский капитал и права детей

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизациейвыписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Зачем нужно разрешение органов опеки и попечительства?

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Согласие детей на продажу квартирыСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

5.1. уважаемая Людмила.
Вы одного не понимаете – если все было законно сделано, то тогда не имеют дети прав ни на какую долю

Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

Вам помог ответ?ДаНет

5.2. если дети в приватизации не участвовали, то соответственно доли они не имеют, и ничего требовать не могут.
Удачи вам и всего наилучшего.

Вам помог ответ?ДаНет

5.3. Но в данном случае нужно разбираться, почему они не были включены в приватизацию, если были там прописаны. Как показывает практика, то в судебном порядке потом удается добиться такого права детям, поэтому вполне может быть.

Вам помог ответ?ДаНет

5.4. Нет, не имеют право, если не были включены при оформлении приватизации в заявление. Удачи Вам и всего хорошего.

Вам помог ответ?ДаНет

5.5. Всё просто. Дети не имеют права ни на какую долю если они не участвовали в приватизации, А вот то что они не участвовали, это уже второй вопрос.
Удачи вам и всего наилучшего.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Нужен образец согласия от совершеннолетнего ребенка на продажу квартиры.

6.1. Вам необходимо обратиться к нотариусу, он сам оформит необходимую доверенность.

Желаю Вам удачи и всего хорошего!

Вам помог ответ?ДаНет

6.2. Анжи! Доверенность необходимо оформлять у нотариуса и он Вам даст соответствующую форму; продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, можно только с разрешения органов опеки. С уважением и готовностью помочь, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

Вам помог ответ?ДаНет

6.3. Анжи! Доверенности оформляют у нотариуса, обратитесь к ним с данным вопросом. Но предварительно согласуйте этот вопрос с органами опеки. Просто так оформлять доверенность не имеет смысла. Советую обратиться к юристам сайта в личную почту они помогут в решении вашей проблемы, подскажут пути и способы ее решения, составят необходимые документы, проконсультируют по всем правовым вопросам. . Успешно решить Ваш вопрос можно с юридической помощью.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!

Вам помог ответ?ДаНет

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

8.1. Сделки нотариус не рассматривает, а удостоверяет их в тот же момент, как стороны подписали договор. Другое дело, что к нотариусу надо прийти уже с пакетом документов готовым к совершению сделки.

Вам помог ответ?ДаНет

8.2. уважаемая Евгения.
Вы задали юристам очень важный для себя юридический вопрос, надеясь получить от них более полные разъяснения с ссылками на нужные нормативные акты, а не краткие ответы без ссылок на нормативные акты.
Во-первых, продать квартиру, где имеются доли несовершеннолетних детей, возможно с согласия обоих родителей и ОРГАНА ОПЕКИ и ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА. Нотариус в данном случае не обязан с документами на продажу такой квартиры рассматривать.
Во-вторых, если будет письменное согласие родителей на продажу квартиры, в которой имеются доли несовершеннолетних детей, будет Разрешение органа опеки и попечительства на продажу такой квартиры, то к нотариусу незачем обращаться с документами на продажу такой квартиры, а лучше обратиться к юристу или к риелтору за оформлением договора купли-продажи квартиры.
Знать свои права и обязанности, установленные нормативными актами, это хорошо, но лучше уметь пользоваться ими на практике с пользой для себя, а не наоборот.
В этом может помочь разобраться более подробно конкретный юрист, в т.ч. с этого сайта по договоренности, после получения от Вас более полной и нужной информации по этому вопросу и (или) копий относимых документов.
Удачи Вам.

Вам помог ответ?ДаНет

11.1. Для сделки необходимы оригиналы правоустанавливающих документов, а также план квартиры, кроме того, согласие сособственников на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, а также согласие супруга, если имущество приобреталось в браке

Естественно, также будет необходим договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, либо у нотариуса.

Вам помог ответ?ДаНет

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

Документы для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешенииОрганов опеки.

12. Как перевести доли детей в другую квартиру в связи с продажей.

12.1. При регистрации права собственности на новую квартиру Вы выделите им доли, и всё.

Вам помог ответ?ДаНет